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| ○ |
民間住宅市場の成長等により、公団住宅のシェアが低下 |
| ○ |
バブル期後、民間の価格動向に対して逆行等する中で、公団価格の競争力が低下 |
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| 1. |
民間住宅市場の成長等により、 |
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Ｓ34
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Ｈ８
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公団住宅のシェアは、住宅事業発 |
→ |
分譲住宅 |
15.3％ |
→ |
0.6％ |
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足当初に比べ大幅に低下 |
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賃貸住宅 |
9.0％ |
→ |
2.9％ |
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| 2. |
民間住宅の譲渡価格及び家賃は、Ｈ２をピークに地価が大幅に下落したために低下。公団住宅の譲渡価格及び家賃は、建設・造成原価上昇の影響で、Ｈ２以降も上昇あるいは低下率が緩やか |
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→ 公団価格の競争力が低下 |
| 3. |
このような中、公団の役割が見直し → 分譲住宅は原則撤退、賃貸住宅は事業を重点化 |
| ○ |
公団の分譲住宅・分譲宅地の譲渡実績は急激に低下 |
| ○ |
地価下落及び支払金利の累増で、保有用地の収益力が悪化。保有用地の回転期間が長期化しているため、金利負担の増大による収益力の更なる悪化が懸念 |
| ○ |
債務性資金による投資の拡大とともに、債務残高が増大。債務の返済能力が低下しているため、償還の長期化が懸念 |
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| 1. |
分譲住宅及び分譲宅地の譲渡実績が低下（H2比：63％、40％） |
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→ 未契約・未募集の分譲住宅が増加 |
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（H2:０戸 → H8:2,461戸） |
| 2. |
地価の下落と支払金利の累増 |
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→ 用地の保有経費が保有利益を上回る状況
※三大都市圏の宅地地価と財投金利を基に試算 |
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↓
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保有用地(工事中及び未使用の用地)の完成までに要する期間(回転期間)は長期化 |
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→ 金利負担の増大で、収益力の更なる悪化
※回転期間:保有用地の在庫が当期完成資産化分の何倍あるかをみたもの
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Ｈ２
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Ｈ８
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| 住宅用地 |
９年 |
→ |
16年 |
| 分譲用地 |
７年 |
→ |
18年 |
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| 3. |
譲渡差益等を収益と、譲渡差損等を費用とみなした、実力ベースの損益の状況が悪化 |
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（H2:1,101億円 → H8:▲210億円） |
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※損益計算書上､譲渡差益等は準備金繰入として費用計上し､譲渡差損等は準備金戻入として収益計上している｡準備金残高はH3をピークに減少(H8:4,103億円) |
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| 4. |
投資額が増加する中、新規借入れも増加 |
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→ 債務残高はＨ２の1.3倍に増大 |
| 5. |
債務の返済能力が低下してきており、償還の長期化が懸念 |
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→ 債務の返済能力を、債務残高に対する手持ち資金の割合(キャッシュ･フロー比率)でみると、Ｈ２の約12分の１に低下（H2:1.37%
→ H8:0.11%） |
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※手持ち資金:実力ベースの損益に現金の支出を伴わない費用である減価償却費及び引当金を足したもの |
（ポイント）
| ○ |
事業の重点化に伴い、継続して保有する意義が薄れた用地の早期処分が必要 |
| ○ |
長期の収支予測等を立てつつ、債務の償還計画を策定し、計画的な償還を進めることが必要 |
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