マンション管理組合の法人格取得要件の緩和（概要）
《行政苦情救済推進会議の検討結果を踏まえたあっせん》

1.    建物の区分所有等に関する法律の目的等
      建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。以下「区分所有法」という。）は、マンションなど個々に独立した専有部分の数が多くかつ階層区分型の区分所有建物の増加に対処するため、多数の区分所有者が、共同の財産である区分所有建物やその敷地を円滑に管理できるよう、その相互間の法律関係を合理的に規律することを目的として昭和37年に制定されている。
      その後、建物等の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項について定めた規約を設定・変更するときには区分所有者の全員の書面による合意が必要とされ、また、老朽化した建物の建て替えには全員の一致が必要とされていたことが、建物等の管理を適切かつ円滑に行う上で支障となっているなどの問題が生じてきた。このため、昭和58年に、区分所有者全員が建物等の管理を行うための団体を構成することとし、その団体の意思決定については多数決を原則とするなどの法律改正が行われた。
   
   
2.    管理組合の制度
      管理組合については、区分所有法において、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」（第３条）と規定されている（本件管理組合もこの団体に該当）。しかし、管理組合が、登記をすることによって法人格を取得し、管理組合法人となるためには、区分所有者が30人以上必要（第47条）と規定されていることから、区分所有者が17人である本件管理組合は法人格を取得することができない（第３条及び第47条は昭和58年の法律改正により新設。昭和59年１月１日施行）。
   （注）法務省（民事局参事官室）は、区分所有法第３条の「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し」の規定は、設立行為等を待たないで、区分所有者が当然に団体を構成すると法定しているものであり、株式会社等の社団と比べ著しく異なる仕組みであるとしている。
      管理組合の意思決定等の組織については、区分所有法において、区分所有者全員からなる集会のほかに、1.法人格を取得しない場合は、集会の決議によって選任される管理者（区分所有者の代理）を置くことができるとされているのに対し、2.法人格を取得し、管理組合法人となった場合は、集会の決議によって選任される理事及び監事（管理組合法人の代表）を置かなければならないこととされている。
      このような管理組合法人制度について、法務省は制度創設時の事情を次のように説明している。
   

   1)	管理組合法人制度は、管理組合の活動を容易にするため、これに法人格取得の道を開くべきであるとする管理の実務に携わる関係者等からの要請にこたえて昭和58年に創設されたものである。
   2)	法人格取得の具体的メリットとしては、管理組合は、区分所有者から集めた管理費や修繕積立金等の資産を管理し、管理委託契約、エレベーターの保守契約、修繕・補修請負契約など対外的な取引行為を行うことが多いが、法人格を取得することにより、1.これらの法律関係が簡明になること、2.法人登記制度により、団体の存在や代表者を対外的に容易に証明することができることが挙げられる。
   3)	しかし、小規模の管理組合にあっては、1.管理組合法人として理事及び監事を置かなくても管理組合として必要な意思決定が容易にできるなど妥当な運営が期待できること、2.法人としての法定の厳格な規制や手続を遵守できるかどうか疑わしいこと、3.法人格を取得した場合、代表者の変更の都度登記をする必要があるなど登記手続の負担を看過できないこと等から、法人格を取得できる管理組合を一定規模以上のものに限定したものである。

3.    管理組合の数等
      国土交通省の推計によると、区分所有法の対象となる全国の中高層（３階建て以上）分譲マンションは、平成７年度の約 290万戸から11年度の約 370万戸に増加している。これらマンションの管理組合の数については、正確な統計データはないが、全国に５万ないし６万組合あるといわれている。
   
   
4.    マンション管理に関する最近の動き等
   

   1)	国土交通省は、主に分譲マンションの適切な管理の促進、建て替えの円滑化等を念頭に置いた管理組合に対する官民による支援の在り方について、平成11年10月以降マンション管理フォーラムを開催するなどにより、管理組合や管理受託業者の団体、管理組合からの相談に応じている弁護士等から意見を聴取し、対応策を検討している。    この中において、大規模な修繕や建て替えなどについて関係者の合意形成が非常に難しいといった問題を解決するためには、管理組合の主体的な活動を促進していくことが重要な課題の一つであると指摘されている。
   2)	日本弁護士連合会は、平成12年６月16日、区分所有法の改正に関する意見書を取りまとめ、その中で、管理組合の法人化要件について、次の理由から、区分所有法第47条の法人化の要件のうち区分所有者の数（30人以上）の要件は撤廃する必要があるとしている。 管理組合の法人化は、区分所有者が建物等の管理のために共同して第三者との間で契約等の取引をする場合に団体に法人格を認めることによって権利義務の帰属主体が明確になることや団体の財産と個人財産との区別が明確になることに意味があるとされている。 30人という要件を課したのは、区分所有者の数が少ない団体については法人格のメリットがないか、非常に少ないということや法務局の事務処理能力も懸念されたとのことであるが、法人格の必要性はマンションの規模と関係なく、また、法人格の取得について立法者が法務局の事務処理能力を懸念するほど多数の登記申請がなされているわけではない。 我が国のマンションは、その規模の大小を問わず、管理組合団体が組織され、団体として運営がなされている実情にある。
   3)	法務省は、法制審議会における議論を踏まえ、社員に共通する利益を図ることを目的とし、かつ、剰余金を社員に分配することを目的としない社団について、法人格を付与する道を開く中間法人法案を平成13年３月に第 151回国会（常会）に提出している。    この法律案では、中間法人については、社員の人数は２人以上であればよいこととされ、定款の作成等を行った上で登記を行えば、法人格が付与されることとされている。

   
   

行政苦情救済推進会議における意見要旨